공공기여(기부채납)는 얼마나? 30~50% 환원의 실전 산식

용적률 보너스를 받았으면 얼마를 나라에 돌려줘야 할까?

💡 핵심 질문: "용적률을 500%에서 700%로 올려주면, 그중에서 공공임대주택을 몇 채나 지어줘야 하나요?"

1. 공공기여(기부채납)의 기본 원칙

도심복합개발에서 파격적인 용적률 상향과 건축 규제 완화를 제공하는 대신, 개발이익의 과도한 사유화를 막고 공공성을 확보하기 위해 '공공기여' 제도를 운영합니다.

법률상의 황금비율:

• 초과 완화 용적률의 30% ~ 50%: 공공 환원 (지자체 조례로 비율 확정).
• 초과 완화 용적률의 50% ~ 70%: 사업시행자 및 토지등소유자의 순수익!

💡 핵심 요약: 용적률 상향 혜택의 대가로 초과 완화 용적률의 30~50%를 공공기여로 환원해야 하나, 나머지는 토지주의 순수익이 됩니다.

2. 공공기여 세부 산정 공식 시뮬레이션

📌 완화 용적률 공공기여 계산 공식

완화된 용적률 (ΔY) = [최종 허용 용적률] - [기존 법적상한 용적률]

👉 공공기여 용적률 = ΔY × [공공기여 비율 (30~50%)]

👉 토지주 순수 증가 용적률 = ΔY × [ (100 - 공공기여 비율)% ]

• 실전 예시 (준주거지역 10,000평 부지):
• 기존 법적상한 용적률: 500%
• 도심복합 완화 용적률: 700% (증가분 $\Delta Y = +200\%p$)
• 서울시 조례 공공기여 비율 50% 적용 시:
• 공공기여분: $200\%p × 50\% = \mathbf{+100\%p}$ (공공주택 및 생활SOC 건립)
• 토지주 알짜 몫: $200\%p × 50\% = \mathbf{+100\%p}$ (일반분양 아파트 250세대 추가 확보!)
• 결과: 공공기여를 절반이나 떼어주고도 기존 재개발 대비 일반분양 250세대가 순증하여 주민 분담금이 수억 원 절감됩니다.

💡 핵심 요약: 공공기여를 통해 공공주택과 생활SOC를 떼어주더라도 일반분양 세대가 크게 늘어 주민 분담금은 절감됩니다.

3. 공공기여의 4대 합법적 납부 형태

지자체 협의에 따라 구역 여건에 맞는 공공기여 방식을 선택할 수 있습니다.

1. 공공주택 건설·인계: 공공분양주택(뉴:홈 나눔형/선택형) 및 장기전세주택으로 표준건축비를 받고 공공에 매각.
2. 생활SOC 기부채납: 단지 내 국공립 어린이집, 청소년 문화도서관, 복합체육관, 공영주차장 조성.
3. 공공임대상가 제공: 기존 세입자 재정착을 위한 저렴 임대상가 부지 제공.
4. 현금 기부채납: 부지 면적이 좁아 시설 설치가 곤란할 경우 감정평가액 기준 현금 납부 인정.

💡 핵심 요약: 구역 상황에 따라 공공주택 건설, 생활SOC, 공공임대상가, 현금 납부 중 적합한 기부채납 방식을 선택할 수 있습니다.