입주권 날아가는 '현금청산' 피하는 법: 권리산정일 완벽 안내

빌라 샀다가 입주권 못 받고 푼돈에 쫓겨난다고?

💡 핵심 질문: "재개발 구역 빌라를 매수하려는데, 권리산정기준일이 지나서 현금청산 당하면 어쩌죠?"

1. 정비사업의 사형선고, '현금청산'이란?

도심복합개발에서 현금청산이란 새 아파트 입주권(우선공급권)을 받지 못하고, 종전자산에 대한 감정평가액만큼의 현금만 받고 쫓겨나는 것을 말합니다.

시세보다 낮은 감정평가액으로 청산되면 막대한 프리미엄 손실을 입게 됩니다.

현금청산이 발생하는 3대 원인:

1. 권리산정기준일 이후 지분쪼개기 물건 취득
2. 분양 신청 기간 내에 우선공급 신청을 하지 않은 경우
3. 법정 1세대 다물건 소유 규정으로 인해 1주택만 배정받고 나머지가 청산되는 경우

💡 핵심 요약: 현금청산은 새 아파트 입주권 없이 시세보다 낮은 평가액으로 보상받게 되어 막대한 재산 손실을 초래합니다.

2. 지분쪼개기 원천 차단: 권리산정기준일 3대 금지 행위

도심복합개발법 제28조는 투기 세력의 난립을 막기 위해 기준일 다음 날부터 발생하는 다음 행위에 대해 입주권을 주지 않습니다.

• 1필지의 토지를 여러 필지로 분할한 경우: 면적이 작아져도 대표 1명에게만 분양권 부여.
• 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우: 구분등기를 새로 쳤더라도 종전 단독주택 기준으로 1개 입주권만 인정.
• 신축 다세대주택을 건축하여 세대수를 늘린 경우: 기준일 이후 준공된 빌라는 전원 현금청산 대상.

💡 핵심 요약: 투기 방지를 위해 기준일 이후 다세대 전환이나 신축을 통해 세대수를 늘리는 행위는 입주권이 철저히 배제됩니다.

3. 공공 vs 민간 권리산정기준일 차이점과 실전 매수 팁

사업 유형에 따라 기준일 적용 방식이 다르므로 매수 시 반드시 확인해야 합니다.

• 공공도심복합사업 (공공주택특별법):
• 2021년 6월 29일(본회의 의결일)을 기준으로 소유권이전등기를 마친 자에게만 우선공급권을 인정했던 엄격한 규제가 적용된 바 있습니다 (단, 법 개정으로 일부 예외 인정 추세).
• 민간도심복합개발 (도심복합개발법):
• 후보지 선정일 또는 지자체가 별도로 지정하여 고시한 '권리산정기준일'을 따릅니다.
• 실전 체크리스트: 계약 전 '건축허가일', '사용승인(준공)일', '구역지정 고시일'의 타임라인을 부동산 전문 변호사/세무사와 3중 교차 검증해야 합니다.

💡 핵심 요약: 민간 방식은 지자체 고시일을 따르므로 매수 전 건축허가일과 준공일을 등기부등본과 대조하여 청산 위험을 피해야 합니다.